La decisión vital de una persona de adquirir una vivienda es fundamental, ya que esto supone una inversión sustancial que afecta directamente a las finanzas de la persona. 

¿El problema? En general, nos centramos en cumplimentar con precisión los trámites de la hipoteca, pero olvidamos de que hay otros documentos relevantes que tienen que ver con el propio proyecto de construcción. Uno de estos documentos es la memoria de calidades, sobre la que hablaremos en el artículo de hoy.

¿Qué es el documento de memoria de calidades?

El documento de memoria de calidades de una vivienda es un documento que se incluye en el contrato de compraventa de una vivienda o propiedad inmobiliaria y que detalla las características y calidad de los materiales y acabados que se utilizarán en la construcción de la misma. 

Este documento es esencial para que el comprador pueda conocer de antemano el nivel de calidad de los elementos que compondrán su futura vivienda y, en consecuencia, pueda tomar una decisión informada al respecto.

En el documento de memoria de calidades se especifican, entre otros aspectos, los materiales que se utilizarán para la construcción de las diferentes partes de la vivienda y se detallan las características técnicas y de calidad de estos materiales.

Es importante destacar que la memoria de calidades no es un catálogo de opciones o acabados adicionales que el comprador pueda seleccionar, sino que se trata de un listado de elementos que ya están contemplados en el precio de venta y que serán utilizados en la construcción de la vivienda. En este sentido, la memoria de calidades es un elemento que forma parte del contrato de compraventa y, por lo tanto, su cumplimiento es vinculante tanto para el comprador como para el constructor.

Elementos de un modelo de memoria de calidades en una vivienda

A continuación, se describen los elementos que suelen incluirse en un modelo de memoria de calidades en una obra nueva:

  • Descripción de los materiales: en esta sección se detallan los materiales que se utilizarán para la construcción de cada una de las partes de la vivienda, como suelos, paredes, techos, carpintería exterior e interior, sanitarios, griferías, instalaciones eléctricas, de fontanería, de climatización, entre otros.
  • Características técnicas de los materiales: en este apartado se especifican las características técnicas de los materiales que se utilizarán en la construcción, tales como su resistencia, durabilidad, aislamiento térmico y acústico y calidad estética, entre otros.
  • Acabados: se describen los acabados de los materiales que se utilizarán, por ejemplo, en paredes, suelos, techos, carpintería, etc. Aquí se detallan características como el tipo de pintura, el acabado de la madera, el tipo de azulejo, entre otros.
  • Instalaciones: se detallan las instalaciones eléctricas, de fontanería y de climatización, entre otras, que se llevarán a cabo en la vivienda. También se especifican las características de los equipos o dispositivos que se utilizarán, como calderas y aire acondicionado, entre otros.
  • Normativas y estándares de calidad: en esta sección se especifican las normativas y estándares de calidad que se seguirán en la construcción de la vivienda, como por ejemplo, las normas de seguridad eléctrica o la calidad de los materiales según las normas europeas.
  • Firma del constructor y comprador: por último, se debe incluir la firma tanto del constructor como del comprador, lo que hace que el modelo de memoria de calidades sea vinculante para ambas partes.

Cómo actuar ante un incumplimiento de la memoria de calidades en una vivienda

Si el constructor incumple la memoria de calidades, el comprador puede tomar una serie de acciones para hacer cumplir el contrato y obtener la reparación correspondiente. 

A continuación, se detallan algunos pasos a seguir en caso de incumplimiento:

  1. Identificar el incumplimiento: lo primero es identificar el incumplimiento por parte del constructor. Para ello, se debe comparar la memoria de calidades con lo que se ha construido en la vivienda.
  2. Revisar el contrato: es importante revisar el contrato de compraventa y la memoria de calidades para verificar que el incumplimiento efectivamente constituya una falta. En algunos casos, puede haber cierta ambigüedad en los términos de la memoria de calidades, lo que puede dificultar su interpretación.
  3. Notificar al constructor: en caso de identificar un incumplimiento, se debe notificar al constructor lo antes posible y por escrito, indicando los detalles de la falta y solicitando una solución.
  4. Documentar el incumplimiento: es fundamental documentar todo lo relacionado con el incumplimiento, incluyendo fotografías, correos electrónicos, cartas, facturas y presupuestos, entre otros. Estos documentos pueden resultar de gran utilidad en caso de tener que recurrir a la vía judicial.
  5. Mediar o reclamar judicialmente: si el constructor no soluciona el incumplimiento, se puede intentar la mediación con una entidad especializada, como el Colegio de Arquitectos, el Colegio de Aparejadores, etc. Si la mediación no funciona, se puede recurrir a la vía judicial para reclamar los daños y perjuicios causados.